税金

【税金】必要経費に入れよう!不動産購入時にかかる3つの税金

困ったさき
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不動産を買う時ってどんな税金がかかるの?

気に入った物件をいよいよ購入する時がきたものの、必要経費も気になりますよね。特に不動産購入に関連する税金は想像以上に大きな金額です。

そこで気になる税金を列挙してみました。

この記事では、不動産購入時にかかる税金の種類、それぞれの特徴をご紹介しています。

これで不動産を買う時、どんな税金がかかるのか把握できますよ!

【1】不動産取得税

概要

「不動産取得税」とは、国内で不動産を取得した場合にかかる都道府県税です。不動産とは、すべての土地建物を指します。

税金を納める人は、不動産を取得した個人または法人です。国や地方公共団体が取得した際は非課税になります。

税金を納める県は不動産取得者の住所地ではありません。購入した不動産の「所在地」になります。物件がある県に納税するということです。

どんな場合にかかる?

不動産取得税は名前のとおり「不動産を取得したとき」にかかるものですが、具体的にはどんな場面が想定されるのでしょうか?

箇条書きでチェックしてみます。

  • 家屋の建築
  • 家屋の増改築(宅地造成は含まない)
  • 売買
  • 交換
  • 贈与

ここで注意ですが、登記の有無や有償無償は問いません。

どれくらいの金額になる?

税額は以下の計算式で出されます。

課税標準(固定資産税評価額)×税率

中古物件の場合、固定資産税評価額は自治体の窓口にて「固定資産評価証明書」を交付してもらい確認できます。

新築の場合、おおよその目安で判断するしかありません。家屋であれば「固定資産税評価額」は購入価額の60%程度になることが多いようです。

税率は原則4%(100分の4)です。

期間限定で特例が適用されることもあるので、その都度確認しましょう。

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【2】登録免許税

概要

「登録免許税」とは、国家機関の登記、免許等を受けるときに納付する国税です。この記事では不動産登記にかかる登録免許税にしぼってご紹介します。

税金を納める人は、登記を受ける者です。登記を受ける者が2人以上の場合は、連帯して納付義務を負います。

以下の場合は非課税です。

  • 国、地方公共団体が登記権利者になるとき(つまり国などに登記が移転するとき)
  • 表示に関する登記(建物の新築、滅失等を行った場合、法務局で「表示に関する登記」を行うことが義務付けられています。義務付けているものに税金は課せられない、という理屈なのだとか。)
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どんな場合にかかる?

物件を取得すると法務局で「この物件は私の持ち物です」といった内容で登記を行います。

土地や建物は生活するうえで非常に重要なライフラインなので、誰が所有しているか明確にする必要があるんですね。

この登記に税金がかかるのです。

とはいえ登記にも種類はたくさんあります。代表的なものを以下に列挙しました。

  • 所有権保存登記(はじめてする登記のこと)
  • 所有権移転(売買、贈与、相続、合併など)
  • 抵当権設定(住宅ローンを組む場合に必要)

普通に不動産屋から不動産を購入した場合は、これらの手続きは不動産屋と繋がりのある司法書士が行ってくれるはずです。司法書士は登記の事務作業を取り扱う専門家です。

どれくらいの金額になる?

税額は以下の計算式で出されます。

【不動産の取得】

固定資産税評価額×税率

【抵当権の設定】

抵当権の設定金額×税率

固定資産税評価額については先ほどと全く同じ説明をします。

中古物件の場合、固定資産税評価額は自治体の窓口にて「固定資産評価証明書」を交付してもらい確認できます。

新築の場合、おおよその目安で判断するしかありません。家屋であれば「固定資産税評価額」は購入価額の60%程度になることが多いようです。

税率は場合により異なります

  • 住宅ローンを組む時(抵当権設定)→0.4%(1000分の4)
  • 新築した時など(所有権保存)→0.4%(1000分の4)
  • 中古物件を買った時(所有権移転)→2%(100分の2)

※所有権移転は取得した理由により税率が変わります。ここでは購入時の税率をご紹介しています。

土地、住宅に対してそれぞれ特例や軽減税率もありますので、上記はあくまで基本の計算式であることを補足しておきます。

【3】印紙税

概要

「印紙税」とは、課税文書に対してかかる国税です。

税金を納める人は、課税文書の作成者です。例えば1つの課税文書を2以上の者が共同して作成した場合は、連帯納付義務を負います。

国や地方公共団体は非課税です。どういうことかと言うと、例えば国と民間業者が不動産売買契約をして、契約書を2通作成し各自1通ずつ保管する場合、国が保管する契約書(民間業者が作成者)のみが課税対象となります。

どんな場合にかかる?

印紙税は課税文書の種類に応じて税金がかかります。

どんな種類があるか、以下にざっくりとを挙げてみました。

  • 売買契約書(予約を含む)
  • 住宅ローンの借用書(金銭消費貸借契約書という)
  • 交換契約書
  • 請負契約書
  • 贈与契約書
  • 領収証(記載金額5万円未満は非課税)

不動産を購入するときの一般的な流れで関係するのは、売買契約書(不動産屋が作成)、金銭消費貸借契約書(金融機関が作成)などかなと思います。

ざっくり言うと、普通に不動産を売ります買いますと契約した場合は課税対象になる、ということです。

逆に非課税文書にはどんな種類があるでしょうか?

  • 建物賃貸借契約書
  • 建物賃借権の譲渡契約書
  • 抵当権設定契約書
  • 使用貸借契約書
  • 委任状

非課税文書については参考程度で大丈夫かと思います。

どれくらいの金額になる?

印紙税には計算式がありません。

各取引の価格によって、かかる印紙税がすでに国によって決められているのです。

金額を知りたい場合は「印紙税額表」と検索すれば出てきます。例えばこの記事を書いている2020年5月現在の税額表はこちらです。

実際の取引にありそうなものだけ以下にピックアップしてみます。

【不動産譲渡契約書】

  • 契約金額が500万円超~1,000万円以下:印紙税額は10,000円(軽減5,000円)
  • 契約金額が1,000万円超~5,000万円以下:印紙税額は20,000円(軽減10,000円)

※このように、不動産屋と契約した金額によって印紙税も増減します。

これはあくまで一例で、契約金額は10万円超~50億円超までのあいだで適宜刻まれていて、印紙税もそれぞれ異なります。

まとめ

理解したさき
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不動産を買う時の税金がわかった!

ここまで不動産を購入したときに必要となる税金を解説してきました。まとまると多額の金額になりますので、事前に準備しておくと安心です。ではまた。

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さき
▼湖畔の古民家在住 ▼古民家暮らしを検討した際、心配性の不安を満たす情報が少なかったことから、自ら生活のリアルを伝えようとサイトを作成 ▼自然との触れ合いが生きがい/エコピープル ▼2級ファイナンシャル・プランニング技能士(AFP)/宅地建物取引士
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