住宅ローン

【住宅ローン】比較と返済シミュレーション~融資実行までの流れ

困ったあき
困ったあき
そういえば住宅ローンって何から始めればいいの?

新築や中古物件の購入に見当がついてきたら考えないといけないのが、住宅ローンですよね。でも住宅ローンって人生で何度も組むことはないし、まずはひと通りの流れや注意点を把握しておきたい!

そこで実際に住宅ローンを組んだ筆者が、知識ゼロの人でも分かるように解説します。

この記事では、まず初めにやるべき返済シミュレーションの概要、返済方法の種類、事前審査、本審査、融資実行までの流れ、気を付けたいポイントをご紹介しています。

これで住宅ローンを視野に入れた時にやるべきことが見えてきますよ!

住宅ローンの比較サイトを利用しよう

最近、ネットで「住宅ローン」と検索すると、たくさんの情報が出てくるようになりました。私たちも、まずはインターネットの比較サイトを利用して、住宅ローンの比較を行いました。

例えば、「価格.com」も住宅ローンの比較を行うページがあり、便利に活用することが出来ます。

返済額がイメージできる「返済シミュレーション」を活用しよう

金利を「変動金利」にするか「固定金利」にするか、借りる金額や返済期間を考えておきましょう。

住宅ローンは金利が低いほうがお得と考えがちですが、金利が低いローンは、金利や返済額が上がる可能性があります。例えば、半年で金利が変わるプランもあります。返済中に金利がどう変わるかもチェックして、選ぶことが大切です。

とはいっても、毎月の返済金額などはイメージできないと思います。最初は、銀行などのサイト内にある「返済シミュレーション」を利用するのがオススメです。

ただしこのシミュレーション結果は概算値ですので、実際の借入の内容とは異なる場合があるので注意してください。

また、「変動型」の金利の場合でも、当初設定した金利が変わらないものとしてシミュレーションしているため、あくまでもイメージです。注意して使ってください。

元利均等返済と元金均等返済って?

「元利均等返済」は、元金+利息の合計が均等な返済方法です。毎月の支払額が一定額であるため、出費の計算がしやすく、返済計画も立てやすいというメリットがあります。

元金均等返済に比べて、返済金の総額が多くなるのがデメリットです。

一方、「元金均等返済」は、元金の返済が均等である返済方法となります。毎月の返済のうち元金に充当する部分が一定で、そこに利息を上乗せして返済する方法となります。

毎月の返済額は、徐々に少なくなっていき、元利均等返済に比べて、返済総額が少ないのがメリットです。

しかし、返済開始の時が返済額が多く、負担が大きくなることがデメリットです。また、金融機関によっては取り扱いしていません。

私たちは、「元利均等返済」を選択しました。

複数銀行で「事前審査」がオススメ

さて、いくつか銀行をピックアップしたら、事前審査(仮審査)に移ります。

事前審査はWEBで出来る銀行が多いので、書類を揃えたら複数の銀行に申し込み、条件を確認してもいいでしょう。銀行によって必要な書類は異なりますが、ざっくり3つの書類が必要です。

  1. ご本人確認資料例:住民票の写し など
  2. 収入関連資料例:源泉徴収票 など
  3. 物件関連資料例:売買契約書 など

もし、住宅ローンに通らない場合、購入資金が確保できなくなります。そのため、複数の銀行で事前審査を行うのが良いでしょう。その中で金利が低いなど好条件の銀行を選ぶことも可能です。

ローン契約者が希望の借入額を返済していける安定収入があるかなど「返済力」に重点を置いた審査になります。

収入の他、過去にクレジットの返済で延滞がないか等の履歴を個人信用情報機関に照会して、その人の「信用力」も審査されます。

「本審査」の流れを筑波銀行の例で解説

本審査は、より詳細な情報が必要となり、仮審査と比べて必要書類も多くなります。また、申込内容により提出書類が異なるため、しっかり確認したうえで臨みましょう。

私たちは、筑波銀行で住宅ローンを申し込みました。

筑波銀行では、「すまいるプラザ」というローンなどを受け付ける窓口を設けています。平日昼間だけでなく、土日や夕方まで営業しているので、平日仕事をしている人でも利用しやすくなっています。

窓口で住宅ローンを担当してくださる方が、丁寧に教えてくれます。銀行で記入する書類は以下です。

記入する書類

□ 住宅ローン申込書
□ 団体信用生命保険申込書

また、本人を確認する書類として用意する必要があるものがたくさんあります。

本人確認資料

□ 住民票謄本
□ 印鑑証明書(3通)
□ 健康保険証(勤務先確認のため)
□ 運転免許証
□ 実印
□ 筑波銀行通帳、銀行届け出印

収入に関する書類は、給与所得者と個人事業主では異なります。わたしの場合は、給与所得の他に、個人事業主としての所得もあったので、両方の書類を提出しました。

収入に関する書類(給与所得者の方)

□ 源泉徴収票(前年分・会社印のあるもの)
□ 給与明細票
□ 所得証明書、市町村民税・都道府県民税特別徴収税額通知書のいずれか

個人事業主の方

□ 納税証明書(その1、その2、その3-2、市県民税、固定資産税)
□ 確定申告書(控)※3期分

また、住宅ローンの用途ごとに、必要な書類が異なります。私たちは、中古物件購入+リフォームですので以下の書類が必要でした。新築やリフォームのみなど必要な書類が異なりますので、事前に融資担当者と相談したうえで書類を揃えてましょう。

物件関係で必要な書類

□ 土地の登記簿謄本
□ 土地の公図・地積測量図
□ 建物の登記簿謄本
□ 売買契約書
□ 工事請負契約書
□ 物件説明書(パンフレット、チラシ等)
□ 重要事項説明書(写)
建物配置図・平面図・間取り図

融資の実行までをやさしく解説

金融機関から融資承認書が届き、いよいよ融資の実行です。私たちは、住宅ローンの申し込みが遅れ、不動産屋さんにご迷惑をおかけしました。住宅ローンと物件の購入は同時に進める必要があります。

筑波銀行の場合、融資の実行は、購入する物件の管轄の支店が担当してくれます。それまでは、「すまいるプラザ」で行えましたが、最後は支店の担当者にバトンタッチとなりました。

融資の実行日には、不動産屋、銀行、売り主、司法書士、買い手の5者が集まります(私たちの場合は、不動産屋が物件を持っていたため4者でした)。

銀行から融資が実行され、その場で物件の売買を行います。司法書士はその日のうちに不動産の登記を行い一連の流れは終了です。その日のうちに登記を行わないといけない事情もあるので、融資の実行は遅い時間にならないようにしましょう。

少し気にしたい「融資の日取り」

さて、融資の実行の際に少しだけ気にしたいことがあります。

それは「六曜」。「六曜」とは、1年間のカレンダーを先勝、友引、先負、仏滅、大安、赤口の6つの種類に分類したものです。

もし、日程に余裕がある場合、日取りを考えて設定してみてはいかがでしょうか。

融資後に行うこと

融資後は毎月の返済を行う以外に、銀行の担当者から確認されることがあります。

それは、適正にお金を使ったかどうかです。私たちは、住宅の購入とリフォームを合わせお金を借りたので、リフォームが終えたことを銀行の担当者が確認に来ました。

銀行の担当者からお電話がありましたら、スムーズに手続きが進行できるように、協力しましょう。

まとめ

理解したあき
理解したあき
考えることはたくさんあるけど、住宅ローンの大体の流れを把握した!

ここまで住宅ローンを視野に入れた時にやるべきこと、その後の手続きの流れについて詳細にご紹介してきました。

長くなりましたが、住宅ローンを組むうえで必須の知識となりますので参考にして頂ければと思います。ではまた。

ABOUT ME
あき
あき
▼妻のさきが宅建士 ▼湖畔に古民家を購入し暮らす ▼新規就農&法人化の経験から会社と野菜の作り方に詳しい ▼環境系NPO法人事務局長として、助成金申請・イベント企画運営等を担当 ▼現在、職場である国立環境研究所に片道1時間かけて通勤している
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